Podcast - Puntos fundamentales para los latinoamericanos que invierten en bienes raíces en Estados Unidos

Vivian de las Cuevas-Diaz: Hola. Mi nombre es Vivian de las Cuevas-Diaz. Estoy con la firma de Holland & Knight en Miami. Soy el deputy section leader de bienes raíces y estoy aquí con mi socio, Esteban. Esteban, ¿por qué no le dice un poco de quién eres?

Esteban García-Jimeno: Hola, Vivian. Muchas gracias. Sí, soy Esteban García. Trabajo aquí en la oficina de Bogotá en temas de real estate con diversas empresas del sector y muy agradecido por este espacio y por tu tiempo para poder discutir estos temas muy relevantes para las empresas acá en Colombia.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Estoy muy feliz de compartir este tiempo contigo y le quiero decir a todo el mundo que está oyendo que este episodio va a ser en español. Vamos a hacer el podcast. Yo me enfoco en bienes raíces. Estoy en Miami, pero lo enfocamos mucho en los clientes internacionales que están invirtiendo, obviamente, en la Florida, pero por todas partes del Estados Unidos. Y hoy vamos a charlar un poco de qué es lo que está viendo Esteban, de su perspectiva y la mía, y cómo lo podemos ayudar a ustedes que quieren y piensan invertir en los Estados Unidos.

Esteban García-Jimeno: Ciertamente, yo creo que la primera pregunta o el primer tema abordar en este podcast es, ¿por qué o qué está motivando a constructoras o inversores en Colombia a invertir en Estados Unidos? Y lo primero que es importante decir acá es que las compañías acá en Colombia, sobre todo por la coyuntura política en la que estamos pasando, están buscando mayor estabilidad en sus inversiones, están buscando una oportunidad de invertir sus recursos y de desarrollar proyectos con un grado mucho mayor de seguridad jurídica, estabilidad política, que tal vez en Latinoamérica o en Colombia en estos momentos no se está dando, o hay una incertidumbre grande de qué va a pasar. Y entonces están buscando nuevos negocios y nuevas oportunidades de negocio. Y creo que la cercanía cultural con Miami, con la Florida, es una oportunidad importante porque, pues, se manejan idiomas similares, se manejan culturas similares, pero dentro de ese marco institucional de los Estados Unidos que garantiza precisamente que la inversión sea mucho más segura.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Y esto no es algo nuevo, obviamente es lo que se está viendo de este momento, pero en los últimos 26 años que estoy en este lugar de derecho he visto muchos latinoamericanos venir por varios [razones]. A veces eran las oportunidades que estaban en los Estados Unidos. Ahora puede ser la incertidumbre que hay en Colombia en todos otros países. Pero lo más interesante siempre para mí es que no importa lo que está pasando en sus países, cualquiera todavía es el país de uno. Entonces es el país donde uno está cómodo, donde a lo mejor ha hecho sus negocios, sabe cómo se hacen las cosas. Y viniendo para la Florida, Miami en particular, obviamente la cultura y el idioma está ahí, pero legalmente es muy diferente. Entonces la gente no solo viene a buscar oportunidad, pero vienen a buscar cómo educarse en cómo hacer el negocio que están tratando de hacer y bienes raíces tienen muchas cosas. A lo mejor están invirtiendo en un departamento cuando vayan para usar otra vez. Es un negocio o es una tierra que tienen que desarrollar para traer su negocio Y cada tipo de qué es lo que están haciendo tiene sus [particularidades]. Los Estados Unidos no es tan complejo como uno piensa, pero entendiéndolo es donde a veces se traba la gente.

Pero como todo lo bueno una de las cosas que a mí me encanta hacer es poder hablar con los clientes que vienen de otras partes. Y lo primero que me gusta explicarles ¿qué son las diferencias acá? ¿Cómo es qué se hace el negocio? ¿Qué son los tiempos? ¿Qué es lo que uno tiene que mirar? ¿Qué es lo que no se encuentra? Que a lo mejor es lo normal en su país, que acá no lo miramos de esa manera. Qué es lo que está en el registro que es muy diferente, que están en los registros de los países latinoamericanos y hasta de Europa. Pero las oportunidades están ahí, pero siempre tienen que ir con calma y la oportunidad de educarse y entender qué pasos tienen que pasar antes de entrar en el negocio.

Esteban García-Jimeno: Y hay un punto importante ahí en esa diferencia cultural, en cómo se manejan las cosas. Y es entender cómo la planificación es fundamental en este tipo de inversiones y cómo esa inversión que se va a hacer en otra jurisdicción y en este caso en una jurisdicción con unos requerimientos institucionales importantes como Florida, es poder contar desde el momento uno con la estructura completa y tener claro el panorama de cuáles son los contratos, ¿Cómo me voy a asesorar bien a nivel contractual? ¿Cómo hacer la estructura para la inversión y cómo eso me va a garantizar los flujos financieros? ¿Cuáles son las etapas del proyecto, los tiempos esperados? ¿Cómo es el proceso de licenciamiento allá? Etcétera, etcétera. Porque todo eso vinculado es, y si yo no estructuré eso desde el momento uno de una buena forma y con una asesoría robusta, tal vez voy a tener problemas más adelante. Aquí en Colombia tal vez subestimamos un poco, ahorita ya no tanto, pero en ciertas inversiones medianas se ha visto que los problemas surgen en desarrolladores medianos y pequeños, precisamente porque les faltó planeación, sobre todo contractual al momento de iniciar el negocio.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Esteban, estás súper claro porque muchas veces los clientes vienen, por ejemplo, la primera reunión, hablamos de lo que quieren hacer, pero entonces después lo dicen que hay socio o hay una estructura, que algunas son colombianas y otros son panameños y otros son de Europa. Pero entonces tenemos el propósito de qué corporación le tenemos que hacer, que impuestos, el dinero es algo que van a invertir en los Estados Unidos y entonces va a regresar a Colombia o lo algo que están poniendo ahí para el futuro de su familia. Todo eso importa. Y entonces más que nada, ¿cómo es que se hacen los negocios acá y el tiempo? Sentándonos con información, o si no tienen la información, entonces uno, lo que puede hacer es explicarle mira, cuando vayan a hacer este negocio, estos son los puntos que tienen que saber, qué es lo que está pasando para nosotros, poder asesorarlo en el proceso y no apurarse. Para mí, una de las cosas que yo veo con cualquier persona extranjero es que tan feliz de la oportunidad y a veces en los que están aquí a lo mejor es no que se burlan, pero la vida es un poco más difícil de lo que debe de ser, hacer las cosas despacio. Si este negocio no es para ti, el próximo va a venir y entender que aquí hay procesos y aquí de verdad que la información es muy clara, y si no está clara, algo no está bien. Y poder explicarle al cliente que aquí vamos mano a mano y a veces no es legal. A veces no lo estamos asesorando legalmente. A veces le estamos explicando qué son las normativas de los Estados Unidos y cómo es que se hacen las cosas acá para cuando ellos están negociando su negocio, la compra de lo que sea, cualquier bienes raíces, ya entienden lo que están preguntando de ellos y cómo es que vamos a seguir adelante después que ellos hagan el negocio de los datos y los números. Pero es muy importante de un principio asesorarse.

Esteban García-Jimeno: Sí, totalmente de acuerdo, y asesorarse bien. Yo lo veo, digamos, en ese orden de ideas, yo veo como dos grandes perfiles de inversionistas, o incluso tres. Y esto un poco a lo que se va a configurar como la estructura para cada unos patrimonios familiares que quieren inversiones concretas, inmuebles específicos, departamentos o alguna, no para poner en plataformas de arrendamiento o para tema vacacional o simplemente para tener una inversión ahí dentro de su estructura patrimonial, familiar y otro grupo, ya sea constructores, desarrolladores medianos o grandes incluso, que buscan esto como un potencial de desarrollo de su negocio adicional en otra jurisdicción, pero también como un hub de negocios para expandirse tanto en Estados Unidos como en el resto de América. Precisamente por la importancia de Miami como ese centro de negocios. ¿Qué estructura ves que en este tipo de perfil se debe estructurar para que estos inversionistas adquieran estas propiedades o desarrollen estos negocios? ¿Cuál es la estructura más usual, o depende mucho de cada circunstancia?

Vivian de las Cuevas-Diaz: Va a depender. Porque a veces es para la familia. Estos a lo mejor son más sencillo y como es bienes raíces y son extranjero, normalmente vamos a usar lo que se llama limited liability company, un LLC. Ahora, ¿quiénes son los dueños? De eso va a depender qué es lo que están tratando de hacer, no ahora, pero para un futuro. Cuando hay un negocio o van a desarrollar, ahí eso un poco más complejo, no difícil, pero a lo mejor separamos la parte. Por ejemplo, el dueño de la propiedad va a ser una entidad, pero el desarrollador va a ser otra entidad porque no queremos mezclar con lo que puede pasar en lo que es solamente siendo el dueño. A la misma, lo que hemos visto es que muchos de estos desarrollos tienen inversionistas y esos inversionistas todos tienen sus maneras de hacer. Me explico un poco más. Hay algunos que van a venir con un 10 por ciento y otros que van a venir con un 90 por ciento. Muchas veces, el cliente viene y hablo con nosotros y dice no, no importa cuánto porcentaje, le vamos a dar todo igual. Nunca así. Al final del día, el inversionista que está invirtiendo la mayoría por muchas veces tiene la flexibilidad o la oportunidad de llegar a un acuerdo un poco diferente del que estaba poniendo un 10 por ciento, para ser un ejemplo. Entonces, entendiendo el negocio y entendiéndolo por un principio hasta darle, lo que a mí me encanta hacer es darle puntos a nuestros clientes, que vayan a hablar con ellos, que se vayan a entender porque cuando los traen los detalles no cuadrados, pero más entendido, entonces para nosotros lo hacen no solamente más fácil, pero más barato. Porque no estamos tratando de negociar las partes de negocio que de verdad debe de ser entre ellos, nosotros lo que estamos tratando de hacer es proteger la parte en lo que ellos ya están de acuerdo, pero no hay un, como dicen aquí, no hay un one size fits all. Todo depende los fact patterns. Quién, qué y cómo para poder entender cómo que vamos a estructurar las compras.

Esteban García-Jimeno: Hay un tema acá en Colombia es que solemos usar para el desarrollo de negocios inmobiliarios. El sistema de fiducia – no sé si lo hayan visto acá en Colombia – ha sido bastante estudiado porque es un sistema que ha funcionado muy bien, que ahorita tiene unos desafíos específicos por algunas decisiones judiciales en el que está haciendo responsables a las entidades financieras del desarrollo de los proyectos. Eso pone, digamos, un poco en jaque toda la estructura, pero en general ha funcionado bien y generalmente los proyectos se desarrollan a través de fiducia que en Estados Unidos serían como trust, más o menos. No sé, ¿ustedes utilizan algún sistema similar?

Vivian de las Cuevas-Diaz: Sí, aquí hay los trusts. Completamente se pueden hacer. Y las familias y los negocios que tienen ese formato, por decir, en sus países, van a estar se sienta más cómodo haciéndolo de esta manera y lo podemos hacer. Donde se complica el trust es cuando hay varios inversionistas. El trust en los Estados Unidos no te va a dejar hacer eso. El trust es único, va a tener los dueños que uno conoce, por ejemplo, la familia, lo esposo, esposa. Pero, por ejemplo, mi mejor amiga y mi mejor amigo que quieren invertir conmigo, el trust no se presta peso. Eso no tiene que decir que no se puede hacer una entidad, que la parte de uno está vinculada en un trust, entonces hay muchas cosas que se pueden hacer, pero también entendiendo lo otro que es muy interesante con estas inversiones que a veces una parte de la familia se ha mudado a los Estados Unidos y tienen residencia y hasta son ciudadanos y otros no. Entonces también entendiendo esa complexidad para poder entender cómo es que podemos hacer la estructura que le mejora a todos. Nada es difícil, todo se ha hecho muchas veces. Pero entender quién viene hacer qué y cómo es que lo quieren hacer para uno poder ayudarlo.

Esteban García-Jimeno: Perfecto. Y digamos, hay otro tema importante aquí. Ya una vez se tiene la estructura. Y en el momento de ya enfrentarse a la adquisición, obviamente existen riesgos derivados en sí mismo de la propiedad. En Colombia, hay un nivel de informalidad grande, sobre todo en el tema de información, y los procesos de debida diligencia suelen hacerse dependiendo también de la ubicación del bien, si son rurales, si son urbanos. Hay unos riesgos complejos a asumir y que muchas veces no se pueden mitigar del todo. Y es uno de los puntos, pero con los que empezamos, y es el tema de seguridad jurídica. ¿Cómo son esos procesos de debida diligencia en Estados Unidos? ¿Cómo se enfrentan para determinar el riesgo de esa inversión? ¿Cuáles son los puntos principales que se deben de tener en cuenta por parte de esos inversionistas?

Vivian de las Cuevas-Diaz: Tremenda pregunta. Para mí, muchos de esos riesgos se arreglan en el LOI (letter of intent) y más que nada en el contrato. Lo que veo es que muchas veces se van con un broker que él está vendiendo la propiedad. Usan un contrato que no es favorable siempre para el comprador y ya cuando vienen a vernos ya está hecho, ya está firmado. Eso es para mí lo peor de los casos, porque el contrato es lo que me va a guiar para poder hacer la diligencia, para poder ver qué es lo que hay en esa propiedad, quién son los dueños, si se puede hacer lo que el cliente quiere hacer con esta propiedad. Todo eso se hace en el contrato. Como dije antes, lo coge despacio y se educa y se hace el contrato con su abogado, con Holland & Knight, no, no importa cómo un abogado de bienes raíces, no un abogado que dice hoy que es de bienes raíces. Se van a proteger mucho porque lo que va a pasar es que cuando empiezan hacer la diligencia y las cosas que le vendieron no son, entonces pueden salirse del contrato. Porque aquí, el riesgo es muy mínimo, porque la mayoría de las transacciones tienen diligencia, que uno puede ir si vas a gastar tu dinero en mirando y haciendo la cadera, pero no vas a gastar el depósito. El depósito no se va a quedar con tu dinero porque eso no es lo normal. Entonces, si estás haciendo un contrato que te están diciendo del primer día que tiene que perder $10, $100 o 1 millón de dólares – no me importa lo que es – eso no es normal. Tienes que tener la habilidad de asesorarte, entender lo que hay y después que todo el mundo está cómodo, a lo mejor negociamos otras partes. A lo mejor nos dieron un crédito, a lo mejor era más información o más tiempo o todo para entonces llegar al cierre. El punto del cierre es la cosa más fácil del mundo. Es lo que pasa cuando uno firma un contrato durante el tiempo de la diligencia, antes del cierre. Es [donde] uno se tiene que enfocar y ahí vas a tener todos los especialistas. Va a tener alguien que lo va a hacer un survey para nosotros, a lo mejor educación environmental, a lo mejor educación de lo que nosotros lo llamamos land use and zoning, que es puedes hacer lo que quieras hacer, puedes construir lo que quieres construir. Tenemos que ver el título: ¿quién son dueños, qué hay en la propiedad que a lo mejor te afecta? Todo eso se mira durante la diligencia, y cuando uno lo hace de esa manera, el riesgo es muy mínimo.

Esteban García-Jimeno: Esto es un tema ya de curiosidad personal, ¿cómo se estructura el sistema ya de registro público de las propiedades para conocer, digamos, los antecedentes de una especifica propiedad? Existe eso acá en Colombia. Desafortunadamente tenemos una disgregación total en el tema de la información inmobiliaria y eso hace supremamente complicado hacer este tipo de actividad diligencias y revisiones de los predios. Tenemos por un lado la información catastral que se usa principalmente para temas tributarios. Y por otro lado tenemos la información de registro de la propiedad y por otro lado están registros aparte de propiedades rurales, tenemos el tema de licenciamiento urbanístico, lo que ustedes llaman landing and zoning, aquí es como de licenciamiento urbanístico y usos del suelo. Eso es aparte también, eso no se refleja. ¿Ustedes tienen como un registro unificado de eso o también es un desorden como acá en Colombia?

Vivian de las Cuevas-Diaz: No, no. Sí, lo hay. Mira, tenemos un registro. También aquí hay una cosa que se llama seguro de título, que 99 por ciento de las veces uno lo compra y lo debe [de] comprar en la Florida, está regulado en qué [es] lo que te pueden cobrar. Pero para ir al tema del registro, lo primero que uno hace cuando hay van a haber un contrato, como un contrato, como abogado es que voy a hacer un title search. Ahí es donde vamos a mirar qué hay en la propiedad. Por ejemplo, si hay alguna restricción que no te deja hacer X edificio, lo vas a encontrar ahí. Te va a decir quién es el dueño, si hay una hipoteca, si hay un gravamen ya registrado, porque si es una grabación que no ha llegado a nada más, no lo vas a encontrar en eso, lo vas a encontrar en otra parte, que es lo que se llama aquí un link search que vas a encontrar los permisos que están abiertos, las violaciones. Pero cuando nosotros le pedimos a la compañía de seguro de título que lo dé un title commitment, ahí ese documento me va a decir una breve historia de lo que hay en la propiedad hasta las aprobaciones. Por ejemplo, si el vendedor te está vendiendo una propiedad que dice que ya tiene la aprobación de poder hacer X edificios, vas a ver una parte de esto ahí. No te digo que no tenemos que hacer otra buscadora en la ciudad, porque en la Florida de muchas ciudades, no solamente la ciudad de Miami, eso es muy pequeña. Miami-Dade County es muy grande. Tenemos que ir a buscar en la ciudad para asegurarnos. Pero eso por decir, se completa, pero hay un registro. Y cuando uno es dueño, después, cuando vayamos a comprar y cerrar, lo que vamos a hacer es registrar lo que se llama el warranty deed, el documento donde todo del mundo sabe que ustedes son los dueños, para que el mundo sepa que son los dueños de ustedes. Es un poco más sencillo en buscar la información de lo que yo he visto en Latinoamérica.

Esteban García-Jimeno: Eso es fundamental, porque yo creo que ya los desarrolladores aquí están acostumbrados a esa selva de información que tenemos acá en Latinoamérica, especialmente [acá] en Colombia. Y donde tiene uno que acudir a mil diferentes fuentes de información. Pero [entonces eso] es muy importante y eso es lo mismo. Certeza jurídica, seguridad jurídica para los proyectos.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Y se hace rápido también, por decir, el 110 días de negocio tienes toda la información que necesitas de verdad.

Esteban García-Jimeno: Sí. No, yo te digo acá en Colombia, digamos en el proceso de licencia. Muchas veces a uno le toca radicar solicitudes de información a diferentes entidades. Tres, cuatro o cinco entidades, dependiendo del tipo. Si uno va a comprar una propiedad rural radica en la Unidad de Restitución de Tierras, una solicitud para ver si hay registros de sobre esa propiedad en la LNT, en la Licencia Nacional de Tierras para ver si eso es un baldío, si no es un baldío, si tiene restricciones, si tiene procesos ante la fiscalía, a ver si tiene procesos vinculados con temas de en fin. Y se vuelve complejo, se vuelve muchas veces complejo. Y digamos el siguiente punto a que no me gustaría tratar aquí en este podcast, es el tema que yo creo que también es fundamental para el desarrollo de inversiones ya un poco más estructuras para desarrolladores. Y también para adquirir inmuebles específicos por parte de familias, desde el acceso a créditos, el acceso al sistema financiero en Estados Unidos por parte de los inversionistas y los costos que tendría efectivamente en temas tributarios el retorno de la inversión. ¿Cómo ves eso frente a una eventual inversión por parte de empresas latinoamericanas colombianas en Miami?

Vivian de las Cuevas-Diaz: Mira, los costos, obviamente, en los Estados Unidos son más caro. Empezando con los abogados, yo sé que muchas veces eso es algo un poco complejo para nuestros clientes, pero como todo hablando, se entiende y nosotros como siempre, podemos hacer una estructura que ellos ya pueden tomar en tiempo en lo que están haciendo. Pero lo otro, por ejemplo, el seguro de título está regulado lo que se llama los impuestos que uno tiene que pagar cuando compra la propiedad, está regulado. Entonces sí hay costos, pero no hay nada que uno no sepa. Entonces, un principio: es muy importante que el cliente vea qué es lo que estoy tratando de hacer, qué es el tamaño de lo que estoy tratando de hacer, por cuánto tiempo voy a ser dueño o cómo es que voy a usar esto para entender los costos. El financiamiento todo depende. Si estás usando un banco americano muy diferente, no imposible, pero te van a pedir muchas cosas y mucho tiempo, por eso que veo muchas veces que no están usando. Si usan un banco americano es porque tienen una relación colombiana ya establecida. Si no están usando otros méritos de financiamiento y más que nada inversionistas y amigos que vienen juntos y eso a lo mejor ya es un costo que ellos entienden un poco más, porque a lo mejor es como trabajan en Colombia, entonces se le hace un poco más fácil.

Esteban García-Jimeno: Y hoy en día ya existen bancos latinoamericanos que tienen precisamente han abierto oficinas de representación en Miami, en los Estados Unidos, en la Florida y en distintas partes de Latinoamérica para cubrir este tipo de proyectos y de negocios. Incluso bancos de origen colombiano.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Le conviene al banco y lo están viendo como oportunidad de cómo es que ya están los colombianos están invirtiendo en los Estados Unidos, vamos a hacer esas relaciones en Colombia y traerlos junto con ellos.

Esteban García-Jimeno: Y digamos, como para redondear un poco lo que hemos hablado ahorita, mirando ya hacía más adelante que debemos hacer para estar preparados el día de mañana, en el momento en que decidamos hacer una inversión, ¿cuáles son los puntos ya fundamentales en el momento en que yo decido hacer la inversión?

Vivian de las Cuevas-Diaz: Mira, hemos hablado de mucho y lo entiendo. Para mí lo más fundamental es entender qué es lo que quiere el cliente. ¿Qué tipo de bienes raíces están? ¿Es para un negocio? ¿Es para la familia? ¿Quién está involucrado? Eso es muy importante entenderlo para uno de un principio puede protegerlo. Lo otro es pueden ir y ver varias propiedades. Pueden hasta firmar. No me encantaría, pero lo que se llama un letter of intent, un LOI, pero eso todavía se puede negociar. Pero el LOI, bien negociado, antes de firmarse, poder uno sentarse con el cliente y poder entender qué es lo que le están diciendo y qué es lo que uno puede entender, lleguemos a la negociación del contrato para ni gastar dinero ni tiempo, si es algo que nosotros vemos que es problemático. Ahí es donde empieza todo. Entender lo que quieren hacer, entender el negocio y tener la oportunidad de hablar con [su] abogado para explicarle de los puntos que están en ese LOI, si es como se están haciendo, es lo normal, o le están haciendo algo un poco más difícil por gusto. Si empiezas ahí, después se va todo lo que hemos hablado no es difícil. No le tengan miedo. No es tan complejo, pero es entendiendo uno al otro lo que uno quiere. ¿Y cómo es que podemos ayudarlo a llegar a ese punto?

Esteban García-Jimeno: Perfecto. Yo creo que esto cubre gran parte de las preocupaciones que podría tener un inversionista que va a aventurar. No, porque realmente es una inversión muy segura, sino que se va a precisamente hacer esta diversificación de negocios y creo que es un poco dar el mensaje de eso, de una inversión que se puede hacer, que es segura y que representa realmente unos beneficios adicionales tanto en para la expansión de los negocios y para lograr una vinculación también con otros mercados que obviamente [tienen] una relevancia muy importante.

Vivian de las Cuevas-Diaz: No y cualquier duda. Al final del día nosotros estamos aquí para hablar y hacerle a nuestros clientes y amigos el proceso más fácil y ayudarlos porque no le deben tener miedo. Hay oportunidades entendiéndola. Pero muchas gracias. De verdad que para mi sería y que pienso que la gente que lo está moviendo a nosotros pueden entender y a lo mejor perderle el miedo de la inversión en los Estados Unidos.

Esteban García-Jimeno: Claro que sí. Muchísimas gracias por el espacio y esperamos que todos los que escuchan el podcast se decidan y puedan llegar a hacer sus inversiones allá en Miami. Muchas gracias.

Vivian de las Cuevas-Diaz: Muchas gracias.