Reforma al Código Civil de Nuevo León de México en materia de preventas inmobiliarias
El Pleno del Congreso del Estado de Nuevo León de México aprobó recientemente una reforma al Código Civil local mediante la cual se regula de forma expresa la figura de la preventa inmobiliaria, una práctica ampliamente utilizada en proyectos que se encuentran en etapa de planeación, construcción o desarrollo.
Dicha reforma ya fue publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) y tiene como finalidad fortalecer la certeza jurídica de las partes involucradas, así como establecer lineamientos claros respecto de quiénes pueden ofrecer inmuebles en preventa, bajo qué condiciones y con qué efectos legales.
¿A quién impacta esta reforma?
La nueva regulación resulta especialmente relevante para desarrolladores inmobiliarios y comercializadores de proyectos ubicados en Nuevo León que utilicen esquemas de preventa, ofertas de compra o promesas de compraventa respecto de unidades que aún no han sido construidas o que se encuentran en proceso de desarrollo.
¿Qué tipo de inmuebles cubre esta reforma?
Esta reforma cubre todo tipo de inmuebles en preventa, incluyendo de manera enunciativa más no limitativa, residencias habitacionales como departamentos o casas, terrenos de cualquier uso, y propiedades industriales, comerciales y de oficinas.
Entrada en vigor
De conformidad con el régimen transitorio del decreto, la reforma entrará en vigor el 17 de marzo de 2026, fecha a partir de la cual sus disposiciones serán plenamente exigibles para los proyectos inmobiliarios en desarrollo.
Principales aspectos de la reforma
Entre los puntos más relevantes se encuentran los siguientes:
- Se incorpora una definición legal de la preventa inmobiliaria.
- Se establece el contenido mínimo que deberá incluir el documento en el que conste la preventa, con el objetivo de brindar mayor transparencia y claridad a las partes.
- Únicamente podrá recibir ofertas de preventa quien sea titular de una licencia de construcción vigente, salvo que dicho titular ceda formalmente sus derechos, lo cual deberá ser ratificado ante notario público.
- Una vez recibida la oferta de preventa, el destinatario contará con un plazo de tres meses para aceptarla; transcurrido dicho plazo sin aceptación expresa, la oferta se entenderá rechazada. La aceptación de la preventa no equivale, por sí misma, a una compraventa definitiva.
- Cuando el oferente realice el pago de un depósito o cualquier cantidad relacionada con la operación, se presumirá que la oferta ha sido aceptada por el destinatario.
- Una vez aceptada la preventa, el destinatario tendrá la obligación de informar al oferente en caso de que la licencia de construcción venza o que el proyecto de ventas sea negado por la autoridad correspondiente.
- En dichos supuestos, el oferente podrá revocar la preventa, y el destinatario deberá devolver cualquier cantidad recibida, más un interés anual del 9 por ciento, dentro de un plazo de 60 días posteriores a la revocación. Este derecho es irrenunciable para el oferente.
- Se podrán pactar penas o sanciones para ambas partes, las cuales serán exigibles una vez aceptada la oferta. En caso de incumplimiento en el pago de sanciones o en la devolución de cantidades entregadas, dichas obligaciones podrán hacerse efectivas sin necesidad de declaratoria judicial previa.
¿Qué dicen los nuevos artículos?
El texto que aparece a continuación es una cita textual del decreto.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis: Se considera como preventa de compra inmobiliaria el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 1.- El documento en que conste la preventa de compra inmobiliaria deberá contener al menos lo siguiente:
I. Nombre y domicilio del oferente;
II. Datos de una cuenta bancaria del oferente;
III. Nombre y domicilio del destinatario de la oferta;
IV. Datos de una cuenta bancaria del destinatario;
V. Los datos de identificación del bien inmueble materia del ofrecimiento;
VI. La fecha en que se emite la oferta;
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 2.- El destinatario de la preventa de compra inmobiliaria no podrá recibir una oferta cuando no sea el titular de la licencia de construcción, vigente, para el desarrollo o construcción del inmueble materia de la oferta, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano; a no ser que se encuentre expresamente facultado por el titular de la licencia, debiendo constar dicha facultad por escrito ratificado ante notario público.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 3.- Recibida una preventa de compra inmobiliaria, el destinatario de la oferta tendrá un plazo máximo de tres meses a partir de su recepción para notificar su aceptación.
Vencido el plazo anterior sin que la oferta sea aceptada, se entenderá rechazada.
La aceptación de la preventa de compra inmobiliaria en ningún caso se considerará como una compraventa.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 4.- Cuando el oferente realice la entrega de un numerario, como depósito, garantía o por cualquier otro concepto, y éste sea recibido por el destinatario de la oferta, la oferta se tendrá por aceptada.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 5.- Una vez aceptada una preventa de compra inmobiliaria, el destinatario de la oferta deberá informar al oferente en caso de que ocurra alguno de los siguientes supuestos:
I. En caso de vencimiento de la vigencia de la licencia de construcción o sus prórrogas.
II. En caso de que se niegue la autorización del proyecto ventas, de conformidad con la ley en materia de desarrollo urbano.
En estos casos, el oferente podrá revocar la oferta y el destinatario de la oferta quedará obligado a devolver al oferente el numerario que le haya sido entregado con motivo de la oferta, debiendo pagar un interés, legal o convencional, que no podrá ser menor al establecido en el artículo 2289 de este Código. Este derecho no podrá ser objeto de renuncia anticipada por parte del oferente.
La devolución del numerario deberá ser realizada en un plazo máximo de sesenta días naturales posteriores a la fecha en que sea revocada la oferta, debiendo otorgar el oferente las facilidades respectivas para la devolución.
(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)
Art. 1720 Bis 6.- En la preventa de compra inmobiliaria se podrán establecer sanciones en caso de que el oferente incumpla con la entrega de numerario o cualquier otra obligación establecida en el documento de la oferta. Asimismo, se podrán establecer sanciones para el caso de que la oferta sea revocada por causas imputables al destinatario de la oferta. Las sanciones solamente serán exigibles en caso de que la oferta sea aceptada.
Cuando el documento de la oferta establezca la obligación de la entrega de numerario y el oferente incumpla, se podrá establecer la sanción consistentemente en la revocación inmediata de la oferta, sin necesidad de declaratoria judicial.
Holland & Knight cuenta con amplia experiencia en el acompañamiento de desarrolladores inmobiliarios en proyectos en etapa de planeación y construcción. Podemos apoyarle en la revisión y adecuación de tus esquemas de preventa, ofertas de compraventa y promesas de compraventa, con el fin de cumplir con la nueva regulación y mitigar riesgos legales antes de su entrada en vigor.
La información contenida en esta alerta es para la educación y el conocimiento general de nuestros lectores. No está diseñada para ser, y no debe ser usada como, la única fuente de información cuando se analiza y resuelve un problema legal, y no debe sustituir la asesoría legal, que se basa en un análisis específico de los hechos. Además, las leyes de cada jurisdicción son diferentes y cambian constantemente. Esta información no tiene por objeto crear, y su recepción no constituye, una relación abogado-cliente. Si tiene preguntas específicas sobre una situación de hecho concreta, le instamos a que consulte a los autores de esta publicación, a su representante de Holland & Knight o a otro asesor legal competente.